ข่าวดีสำหรับข้าราชการและบุคลากรภาครัฐที่กำลังวางแผนซื้อหรือสร้างบ้าน เมื่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร หรือ ธ.ก.ส. เปิดโครงการสินเชื่อเคหะเพื่อที่อยู่อาศัย BAAC Housing Loans มาตรการพิเศษ ชูจุดเด่นวงเงินกู้สูงสุด 5 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระยาวสูงสุด 40 ปี พร้อมอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเริ่มต้นเพียง 2.55% ต่อปี สำหรับผู้กู้ที่ทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อตามเงื่อนไข
โครงการนี้มีวงเงินรวม 1,000 ล้านบาท เปิดรับการอนุมัติสินเชื่อถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 หรือจนกว่าวงเงินโครงการจะเต็ม จึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำและต้องการลดภาระค่างวดบ้านในช่วงเริ่มต้นของสัญญา
สรุปจุดเด่นสินเชื่อเคหะ ธ.ก.ส.
เงื่อนไขสำคัญของโครงการสินเชื่อบ้านมาตรการพิเศษครั้งนี้ ประกอบด้วย
- วงเงินกู้สูงสุดสัญญาละไม่เกิน 5,000,000 บาท
- ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 40 ปี
- ผู้กู้แต่ละรายใช้หลักประกันได้ไม่เกิน 3 หลัง
- วงเงินโครงการรวม 1,000 ล้านบาท
- ต้องได้รับอนุมัติภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2569 หรือก่อนวงเงินเต็ม
- ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.55% ต่อปี กรณีทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อตามเงื่อนไข
อย่างไรก็ตาม วงเงินที่ได้รับจริงและระยะเวลาผ่อนชำระจะขึ้นอยู่กับรายได้ อายุ ภาระหนี้ ความสามารถในการชำระคืน มูลค่าหลักประกัน และหลักเกณฑ์การพิจารณาของธนาคาร ไม่ได้หมายความว่าผู้สมัครทุกคนจะได้รับวงเงินเต็ม 5 ล้านบาทหรือผ่อนได้ครบ 40 ปี
เปิดตารางดอกเบี้ย กรณีทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ
ผู้กู้ที่เลือกทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อตามเงื่อนไข จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษดังนี้
- ปีที่ 1 ดอกเบี้ย 1.99% ต่อปี
- ปีที่ 2-3 ดอกเบี้ย 2.83% ต่อปี
- ปีที่ 4-5 ดอกเบี้ย 2.99% ต่อปี
- ปีที่ 6 เป็นต้นไป ดอกเบี้ย MRR – 1.25% ต่อปี
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วง 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.55% ต่อปี ขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา หรือ EIR อยู่ที่ 4.54% โดยตัวเลขดังกล่าวคำนวณจากตัวอย่างเงินกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 20 ปี
ดอกเบี้ยกรณีไม่ทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ
ผู้กู้ที่ไม่ทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อยังสามารถสมัครได้ แต่อัตราดอกเบี้ยในช่วง 5 ปีแรกจะสูงกว่า ดังนี้
- ปีที่ 1 ดอกเบี้ย 2.60% ต่อปี
- ปีที่ 2-3 ดอกเบี้ย 3.28% ต่อปี
- ปีที่ 4-5 ดอกเบี้ย 3.60% ต่อปี
- ปีที่ 6 เป็นต้นไป ดอกเบี้ย MRR – 1.25% ต่อปี
อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา หรือ EIR อยู่ที่ 4.81% ซึ่งคำนวณจากตัวอย่างเงินกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 20 ปีเช่นเดียวกัน
เมื่อเปรียบเทียบทั้งสองทางเลือก การทำประกันจะช่วยให้ได้รับดอกเบี้ยต่ำกว่าในช่วงปีแรก แต่ผู้กู้ต้องนำค่าเบี้ยประกันมาคำนวณรวมด้วย เพื่อดูว่าต้นทุนรวมตลอดสัญญาเหมาะสมกับความต้องการหรือไม่
MRR คืออะไร ทำไมต้องจับตาหลังปีที่ 6
MRR หรือ Minimum Retail Rate คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงสำหรับลูกค้ารายย่อย ซึ่งธนาคารสามารถประกาศปรับเปลี่ยนได้ตามภาวะตลาดและต้นทุนทางการเงิน
อัตรา MRR ของ ธ.ก.ส. ที่ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 อยู่ที่ 6.575% ต่อปี ดังนั้น หากอัตรานี้ไม่เปลี่ยนแปลง ดอกเบี้ยตั้งแต่ปีที่ 6 ตามสูตร MRR – 1.25% จะอยู่ที่ประมาณ 5.325% ต่อปี แต่ตัวเลขจริงในอนาคตอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามประกาศของธนาคาร
ผู้กู้จึงไม่ควรพิจารณาเฉพาะดอกเบี้ยปีแรก แต่ต้องประเมินความสามารถในการผ่อนหลังหมดช่วงดอกเบี้ยพิเศษด้วย โดยอาจทดลองคำนวณค่างวดภายใต้สมมติฐานว่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เพื่อดูว่ายังสามารถรับภาระรายเดือนได้หรือไม่
ใครมีสิทธิสมัครสินเชื่อบ้านโครงการนี้
ผู้กู้หลักต้องอยู่ในกลุ่มที่ธนาคารกำหนด ได้แก่ ข้าราชการ บุคลากรภาครัฐ หรือพนักงานองค์กรที่หน่วยงานต้นสังกัดมีการจัดทำบันทึกข้อตกลงความร่วมมือกับ ธ.ก.ส.
ด้านอายุงานกำหนดเงื่อนไขไว้ดังนี้
- ข้าราชการต้องผ่านการทดลองงานและได้รับการบรรจุในหน่วยงานปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 6 เดือน
- พนักงานองค์กรหรือพนักงาน ธ.ก.ส. ต้องผ่านการทดลองงานและมีอายุงานไม่น้อยกว่า 1 ปี
- ผู้ที่มีอายุงานในหน่วยงานปัจจุบันไม่ถึง 1 ปี อาจนำประวัติการทำงานกับองค์กรของรัฐแห่งเดิมมารวมได้ หากมีอายุงานรวมไม่น้อยกว่า 1 ปี และผ่านการพิจารณาตามหลักเกณฑ์
- ผู้กู้หลักที่มีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป ต้องจัดให้มีผู้กู้ร่วมตามเงื่อนไขของธนาคาร
ก่อนยื่นสมัคร ผู้สนใจควรตรวจสอบกับฝ่ายบุคคลของต้นสังกัดว่าได้ทำบันทึกข้อตกลงกับ ธ.ก.ส. แล้วหรือไม่ เพราะเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญของผู้กู้หลักในมาตรการนี้
เงื่อนไขประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ
ผู้ที่ต้องการรับอัตราดอกเบี้ยชุดพิเศษกรณีมีประกัน ต้องจัดทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ
- วงเงินความคุ้มครองต้องไม่น้อยกว่าวงเงินกู้
- ระยะเวลาความคุ้มครองไม่น้อยกว่า 7 ปี
- ชำระค่าเบี้ยประกันในครั้งเดียว
- ระบุให้ ธ.ก.ส. เป็นผู้รับผลประโยชน์ลำดับแรก
ประกันประเภทนี้ช่วยลดความเสี่ยงของครอบครัว หากผู้กู้เสียชีวิตหรือเกิดเหตุที่อยู่ในเงื่อนไขความคุ้มครอง แต่ค่าเบี้ยประกันจะแตกต่างกันตามอายุ สุขภาพ วงเงินกู้ และระยะเวลาคุ้มครอง ผู้กู้ควรขอเอกสารแสดงค่าเบี้ยและรายละเอียดข้อยกเว้นก่อนตัดสินใจ
ผ่อนบ้าน 40 ปี ดีอย่างไร และต้องระวังอะไร
ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 40 ปีช่วยกระจายเงินต้นออกเป็นงวดจำนวนมาก ทำให้ค่างวดในแต่ละเดือนลดลงเมื่อเทียบกับการผ่อน 20 หรือ 30 ปี เหมาะกับผู้เริ่มต้นทำงานหรือผู้ที่ต้องการรักษาสภาพคล่องไว้รองรับค่าใช้จ่ายอื่น
แต่การผ่อนนานไม่ได้หมายความว่าต้นทุนจะต่ำกว่า เพราะเมื่อระยะเวลาชำระหนี้ยาวขึ้น ดอกเบี้ยสะสมตลอดสัญญามักเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ผู้กู้จึงควรเลือกอายุสัญญาจากความสามารถในการชำระจริง ไม่ควรเลือก 40 ปีเพียงเพราะค่างวดต่ำที่สุด
แนวทางที่ช่วยลดดอกเบี้ยได้คือ เลือกค่างวดที่ไม่ตึงจนเกินไป และนำเงินก้อนมาชำระเงินต้นเพิ่มเติมเมื่อมีรายได้พิเศษ แต่ควรตรวจสอบเงื่อนไขการชำระก่อนกำหนดและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องในสัญญาก่อนทุกครั้ง
เอกสารที่ควรเตรียมก่อนยื่นกู้
เอกสารจริงอาจแตกต่างกันตามอาชีพ ประเภทที่อยู่อาศัย และลักษณะหลักประกัน แต่โดยทั่วไปควรเตรียมเอกสารเบื้องต้น ได้แก่
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้และผู้กู้ร่วม
- หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน
- สลิปเงินเดือนและรายการเดินบัญชีย้อนหลัง
- เอกสารแสดงภาระหนี้สินที่มีอยู่
- สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ
- สัญญาจะซื้อจะขาย แบบแปลนก่อสร้าง หรือใบเสนอราคาค่าก่อสร้างตามวัตถุประสงค์
- เอกสารของคู่สมรสและทะเบียนสมรส หากมี
- เอกสารอื่นตามที่ธนาคารร้องขอ
การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ต้นจะช่วยให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบรายได้ ภาระหนี้ และหลักประกันได้รวดเร็วขึ้น
เรื่องที่ควรคำนวณก่อนตัดสินใจกู้บ้าน
ผู้สนใจไม่ควรมองเฉพาะวงเงินสูงสุดหรือดอกเบี้ยปีแรก แต่ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ได้แก่ เงินดาวน์ ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าเบี้ยประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ
อีกเรื่องสำคัญคือภาระหนี้ต่อรายได้ ผู้กู้ควรเหลือเงินเพียงพอสำหรับค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าสาธารณูปโภค เงินออมฉุกเฉิน และค่าใช้จ่ายของครอบครัวหลังหักค่างวดบ้านแล้ว การกู้เต็มความสามารถอาจทำให้ได้รับวงเงินสูง แต่เพิ่มความเสี่ยงหากรายได้ลดลงหรือมีค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน
เหมาะกับใครบ้าง
สินเชื่อเคหะ ธ.ก.ส. มาตรการพิเศษเหมาะกับข้าราชการ บุคลากรภาครัฐ และพนักงานในองค์กรที่มีข้อตกลงกับธนาคาร โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้มั่นคง ต้องการผ่อนระยะยาว และต้องการลดค่างวดในช่วงเริ่มต้น
ผู้ที่สนใจควรรีบตรวจสอบสิทธิและวงเงินคงเหลือกับ ธ.ก.ส. เนื่องจากโครงการมีวงเงินจำกัด 1,000 ล้านบาท และจะสิ้นสุดทันทีเมื่อวงเงินเต็ม แม้ยังไม่ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569
สรุปสินเชื่อเคหะ ธ.ก.ส. ผ่อนนาน 40 ปี
โครงการนี้โดดเด่นด้วยวงเงินสูงสุด 5 ล้านบาท ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 40 ปี และดอกเบี้ยปีแรกเริ่มต้น 1.99% สำหรับผู้ทำประกันตามเงื่อนไข แต่ผู้สมัครต้องอยู่ในกลุ่มอาชีพที่กำหนดและผ่านเกณฑ์พิจารณาของธนาคาร
ก่อนเซ็นสัญญา ผู้กู้ควรเปรียบเทียบทั้งดอกเบี้ยช่วงส่งเสริม ดอกเบี้ยหลังปีที่ 6 ค่าเบี้ยประกัน ค่าใช้จ่ายประกอบการกู้ และยอดชำระรวมตลอดสัญญา เพื่อให้การมีบ้านเป็นก้าวสำคัญที่สร้างความมั่นคง ไม่กลายเป็นภาระทางการเงินในระยะยาว
ติดตาม ข่าวเด่น ข่าววันนี้ ที่ ข่าวการค้นหาที่มาแรงบ้านกีฬา
